家づくりを始める前に知っておくべき6つの鉄則

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家づくりを始める前に知っておきべき6つの鉄則

住宅を新築する時、ほとんどの人が「メーカ-はどこにしようか?構造は?金額は?」と新築計画におけるいわゆるハ-ドの部分ばかりに目が行き、住宅を完成させるまでの住宅メーカ-とのやり取りや過程であるソフトの部分をおざなりに進めていきます。
欠陥住宅に注意する前に、自身の欠陥計画を見直しましょう

『マイホ-ムブルース』(牧村実/著者、まんがびと/刊)は、これからマイホ-ムを建てようとしている方に住宅メーカ-に行く前に知っておくべきポイントが紹介されています。

⬛住宅営業マンの本質
これから住宅を計画する上で、重要なパートナーとなる営業マン。本当の意味であなたのために親身になって全てを任せられる営業マンを見極めるにはどうしたらいいのか?
あなたにとって一生に一度の大きな買い物は、営業マンにとっては毎月の売り物であり、その温度差はお客様が考えている以上に大きいのです。
トップ営業マンになればなる程、契約後に契約者に時間を費やす事はありません。

⬛ローコストメーカ-のからくり
ハウスメーカ-の金額を分かりやすくする為に「坪単価」という言葉を使います。同じ住宅なのに70万/坪の所もあれば50万/坪、安い所だと40万/坪なんて所もあります。その価格差は一体何の違いから来ているのか?
実は、構造や仕様の部分でコストを押さえていると思われがちですが、大手メーカ-とローコストメーカ-の違いについては数々の誤解があります。建築コストを押さえるのに一番有効なのは人件費とお客様へのおもてなし。

それを比較してみると
【大手メーカ-】
・持ちきれない程のカタログやDVDをもらえます
・来場したお客様へのお茶出しはバックヤ-ドで「正の字」を書いておかわりを管理する徹底ぶり
・キッズコ-ナ-には最新の遊具に保育士の資格を持つ人が待機
・商談においては営業マンはもちろんの事、設計やデザイナー、場合によっては税務担当も同席します
【ローコストメーカ-】
・薄くて車屋さんの様なカタログ。
・お茶は最初だけでおかわりをリクエストしないと出てきません。
・キッズコ-ナ-は無人くんで、古くさい遊具。ヨダレでベトベトになった様なおもちゃ。神経質なお母さんには耐えられない感じのキッズコ-ナ-。
・商談は基本、営業マンのみで行われます。

つまり、この「もてなし料」は結局お客様から頂くもので、建築費にも反映されているという訳です。
ガソリンスタンドに例えるなら、大手がフルなのに対してローコストはセルフと言った所でしょう。
同じ建物をいたれりつくせりのもてなしをしてもらって高く買うか、余計なサ-ビスは抜きにして安く買うかはその人の価値観次第です。

⬛建物以外にかかる諸費用って一体何?
マイホ-ムの計画でとても大事なのが「お金」
住宅メーカ-に行って、営業マンに坪単価を聞くお客様がよくいますが、これはあまり意味がありません。なぜなら、住宅メーカ-の坪単価は販売価格でありお客様が支払う総額ではないからです。
知るべき金額はローンの方であれば「借入れ総額」です。住宅メーカ-の資金計画書は、建物価格+諸費用で構成されており「坪単価」というのは建物価格のみをさしております。
この諸費用をあげてみると
・カ-テン、照明(価格は好みもありピンキリの為、不明)
・引越し費用(5万~15万。距離と量と時期によります。シ-ズン時期は通常の倍)
・エアコン(リビング用・・・20万~30万、6畳用・・・8万~10万)
・外構費(駐車場、ブロック、フェンス)・・・150万~250万(メーカ-によっては含まれてる場合もあります)
・室内家具・・・お客様が使うものなので不明
・解体工事費・・・建て替えの場合必要となります。壊す建物の坪数×3万/坪~4万/坪
・登記費用・・・司法書士に依頼。20万~30万
・ローン保証料金・・・借入額、年数、お客様の属性により違いますが、おおよそ40万~100万の範囲
・火災保険・・・30年、35年分の一括払いで80万前後
・水道加入金・・・新しく水道メータ-を付ける場合。自治体と水道の口径により違いますが、一般的な13㎜で5万~15万
・水道引き込み費用・・・本管から敷地に引き込みされてない場合は必要です。前面道路からの引き込みで40万前後
・地盤改良工事・・・改良工事が必要な場合、50万~150万(調査しないと分かりません)
と、ざっとこれだけの費用を別に見ておかなくてはなりません。難しいのはかかる場合とかからない場合、かかった場合でも金額に幅がありすぎる為、諸費用部分については金額をはっきりさせる事が難しい所でもあります。

⬛どんぶり勘定な諸費用
諸費用の所でご説明した通り、この部分はお客様によってかなりの開きが出てしまいはっきりしてません。
住宅の営業マンも、純粋に建物にかかる費用は内訳を説明する義務はありますが、諸費用部分についてはあくまで予算取りの為、多めに見積もるも少なめに見積もるも営業マンのさじ加減一つで変わってきます。
しかし、ローンの方で最終的にお金が足りなくなっては大問題なので、1%でもかかる可能性のあるものは全て計上しておくのがベストでしょう。営業マンは契約を取るのが仕事なので、この諸費用を押さえた資金計画書をつくり提案してくる場合がありますので注意が必要です。

⬛太く短いお付き合いで
住宅の営業マンはどんな営業マンでも契約までは一生懸命、契約後は音信不通というのが多いパタ-ンです。これは残念な事に、住宅業界の数字至上主義を背景に住宅営業マンに過酷なノルマが課されているのに原因があります。
逆を言えば、契約後にいつまでもお客様とべったりの営業マンは生き残っていけないのが現実です。むしろ、そう割りきった付き合いが余計な不満をもたらす事がないでしょう。その為に、住宅メーカ-には営業の他に現場監督がいるのです。
新築を進めて行く中でのクレームというのは仕上がりの事よりも、営業マンに言った言わないのクレームが圧倒的に多くそれを無くす為にも、営業マンにはお金の相談、現場の事は現場監督にと分散させるのが双方にとってベストなのです。窓口は営業マンだからと、現在が始まっても必ず営業マンを通す事で、伝言ゲームの様になり現場にうまく伝わらない事が非常に多いのです。

⬛新築の感激はほんのひととき
新築計画の最大の落とし穴。
新築を進めて行く中で、多くの方は建物や金額の打ち合わせにばかり時間を費やしてしまい、実際に借りる銀行の金利や返済方法についてはあまり目を向けていない人が多いのです。
これは一つに住宅メーカ-の人間も売るのが目的の為「金利はどうなるかわからないので」とお茶を濁して話しを進めるのにも原因はあります。住宅の予算は、ローンを利用する人であれば「毎月の返済額」これが予算です。多くの方が夢を買いにくる事に走り、住宅ローンという現実を買いにくる事を忘れがちです。
どんなにこだわりのある住宅を建ててみても、実際そのワクワク感を感じて生活しているのはいいとこ3年ぐらいでしょう。その後は住宅ローンの支払いという現実に向き合って生活していく事となります。一度くんだ住宅ローンというのは後から返済額や期間の変更はなかなか出来ません。住宅ローンは自己責任であり、終わってみなければ正解も分かりません。
無理な支払い計画は立てず、身の丈に合った支払額を設定しておく事で大切な資産を手にいれ維持していく事が大切な事でしょう。

本書はこれから住宅の購入を予定している人の、住宅メーカ-の営業マンからは聞く事の出来ない、新築計画に向き合う前の基本の基本が紹介されています。
住宅メーカ-に行く前に一度、ここに書かれているノウハウを試してみてはいかがでしょうか。

フリーランスのライタ-しています‼被災地のルポライタ-としても活動中。 個人ブログ「サラリーマン地獄絵巻」 http://ameblo.jp/yashikiy

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